Since 1970
Call us: +357 (24) 822 870

Newsletter

Cypriot Investment Scheme
Repossession Property Yield Properties

Latest news

  • 3 October 2018 Newzoe Developers in cooperation with Palourtis Estates at Cyprus- Lebanon Business conference " Invest in Cyprus"

    read more

  • 26 September 2018 Citizenship by Investment Property Fair in Cairo, Egypt

    read more

  • 20 September 2018 Newzoe Developers in cooperation with Palourtis Estates will be present at this year's Invest in Cyprus Exhibition.

    read more

  • 17 September 2018 Standard and Poor raises Cyprus credit rating to BBB

    Cyprus got its investment credit worthiness back on Friday as Standard &... read more

  • 12 September 2018 Larnaca to get its first Mall

    Larnaca is set to see the construction of its first Mall within the next 18... read more

Cypriot Investment Scheme
Repossession Property Yield Properties

Latest news

  • 3 October 2018 Newzoe Developers in cooperation with Palourtis Estates at Cyprus- Lebanon Business conference " Invest in Cyprus"

    read more

  • 26 September 2018 Citizenship by Investment Property Fair in Cairo, Egypt

    read more

  • 20 September 2018 Newzoe Developers in cooperation with Palourtis Estates will be present at this year's Invest in Cyprus Exhibition.

    read more

  • 17 September 2018 Standard and Poor raises Cyprus credit rating to BBB

    Cyprus got its investment credit worthiness back on Friday as Standard &... read more

  • 12 September 2018 Larnaca to get its first Mall

    Larnaca is set to see the construction of its first Mall within the next 18... read more

Приобретение земли и собственности на Кипре: что нужно знать

 

Последние публикации в нашей рубрике «Ящик Пандоры» вызвали волну откликов и вопросов. Поэтому мы посчитали целесообразным снова поговорить на эти актуальные темы с архитектором Панайотисом Пахомиу.

Панайотис Пахомиу – дипломированный архитектор, член Королевского института британских архитекторов, Совета по регистрации архитекторов (Великобритания) и Научно-технической палаты Кипра. Панайотис обладает 30-летним опытом архитектурного проектирования, строительства недвижимости и управления объектами.

– На какие категории можно разделить недвижимость Кипра?

– Недвижимость, приобретаемую на Кипре, можно разделить на четыре категории:
первая категория – это земля или земельный участок, приобретаемая с намерением построить на ней какой-либо объект;
вторая – дом или квартира, приобретаемая на стадии застройки (когда застройщик имеет разрешение на строительство, но само оно еще не завершено);
третья – когда вы покупаете уже готовый дом или квартиру;
и четвертая – недвижимость, приобретаемая на вторичном рынке.

– Как избежать рисков при приобретении недвижимости?

– Поскольку покупатели и финансовые учреждения все серьезнее относятся к рискам, связанным с покупкой недвижимости, особое значение приобретает предварительная техническая оценка объектов, позволяющая определить их реальное состояние. Это процесс систематического выявления, изучения и анализа состояния недвижимости, с помощью которого потенциальный покупатель получает сведения о характеристиках объекта, чтобы на основе полной информации оценить риски, связанные с его приобретением.

Главная задача предварительной технической оценки – изучение общих характеристик недвижимости, планов и целей застройщика. Она позволяет выявить серьезные дефекты или нарушения законодательства, способные повлиять на рыночную цену объекта, связанную с конкретными условиями разрешения на застройку (например, предоставляемые данные о правовом титуле и сведения из Департамента земельных ресурсов). Техническая оценка – это эквивалент анализа преимуществ, недостатков, возможностей и опасностей, проводимого перед коммерческой сделкой. Ее следует расценивать не как некий каприз покупателя, а как один из важных документов, получаемых перед заключением договора купли-продажи.

Если речь идет о готовом или почти завершенном объекте, следует провести его обследование, чтобы выявить текущие параметры недвижимости, способные повлиять на ее рыночную стоимость. Оно предусматривает визуальную сравнительную оценку реальной планировки объекта и планов, одобренных органами строительного надзора, для выявления возможных несанкционированных работ; изучение общего состояния строительных и отделочных материалов объекта недвижимости; визуальный наружный осмотр здания, к которому относится объект, для выявления возможных проблем с текущей эксплуатацией; изучение общих характеристик и параметров здания, включая площади и сооружения общего пользования, например бассейны и зоны отдыха; оценку доступности объекта для автотранспорта и пешеходов, в том числе наличия парковочных мест и иных факторов, способных воздействовать на долгосрочную финансовую привлекательность объекта в соответствии с местом его расположения.

– Как регулируется строительство на Кипре?

– Регулирование и надзор за строительством недвижимости на Кипре основаны на ряде законов. Управление планирования регулирует вопросы, связанные с градостроительным зонированием, публикует соответствующие данные и утверждает проекты новой застройки. Районные администрации и управления строительного надзора выдают разрешения на строительство для утвержденных проектов.

Градостроительная политика во всех крупных городах, а в некоторых случаях – и в окрестных крупных деревнях, осуществляется на основе генеральных планов. В сельской местности и деревнях она определяется планами развития сельских районов. Обе категории планов не реже чем раз в пять лет подвергаются ревизии, по итогам которой Управление планирования вносит в них поправки для стимулирования строительства и продвижения на рынке знаковых проектов.

Градостроительная политика подкрепляется схемами зонирования, где показаны допустимые виды использования, максимальная плотность, площадь и высота застройки. Помимо планов застройки действуют также директивы, где содержится дополнительная детальная информация о разрешенных видах строительства и архитектурных решениях.

Помните: до приобретения объекта, будь то земля, участок, дом или квартира, крайне важно проанализировать градостроительную политику государства, включая анонсированные властями директивы и программы стимулирования.

Так, очень часто возникает путаница понятий «земля» (land) и «участок» (plot), что приводит к многочисленным юридическим тяжбам и появлению спорных проектов. Земля – это неблагоустроенная территория, и когда владелец подает заявку на ее застройку, Управление планирования позволяет это делать лишь на определенных условиях, связанных, в частности, с общественными зелеными зонами, дорожной инфраструктурой и государственной политикой в сфере приобретения недвижимости – в том числе нормативными требованиями сооружения электроподстанций и других коммунальных объектов. Участок же – это следствие раздела неблагоустроенной земли, на него имеется отдельный титул, фиксирующий его границы и общую площадь. В большинстве случаев строительство на участке не обставляется какими-либо условиями, кроме тех, что относятся к самому сооружаемому объекту.

– Кто занимается экспертизой, проектированием и оценкой стоимости строительства?

– Экспертизой плана и проектированием должен заниматься архитектор: при помощи других консультантов – инженера-строителя и консультанта по водопроводно-канализационным и электрическим сетям – он составляет проект с учетом указаний клиента и требований градостроительной политики. Оценка стоимости строительства отражается в ведомости объемов работ, которую готовит инженер-сметчик. Разграничение земли и составление чертежей участка проводит землемер.

Если проект предусматривает сооружение не более четырех домов на участке, необходимости специально обращаться за разрешением на проектирование нет: достаточно подать заявку напрямую в орган строительного надзора в рамках процедуры самостоятельной оценки. Эта процедура позволяет ускорить процесс получения лицензии на застройку.

О том, что происходит после одобрения и регистрации проекта, как учитывается плотность застройки, какие ограничения существуют для собственников объектов в многоквартирном доме, и многом другом читайте в окончании статьи в следующем выпуске ВК от 1 января 2018 года и на нашем сайте на страничке https://vkcyprus.com/blogger-kotikyan.

Наш эксперт
Панайотис Пахомиу
Дипломированный архитектор
партнер компании Pachomiou+Kazamias Architects
член Королевского института британских архитекторов
Тел.: +357 22 757 673.
е-mail: panayiotis@ppmkarchitects.com

                                                       

Рузана КОТИКЯН
Консультант по недвижимости,
Gallery Estate
eagalleryrk@cytanet.com.cy

https://www.vkcyprus.com/articles/5115-yashchik-pandory-priobretenie-zemli-i-sobstvennosti-na-kipre-chto-nuzhno-znat